Ficha técnica — QC01 Lote 21
| Lote | LT21 · QC01 (Quadra Essenza, AL'DORA Vista) |
|---|---|
| Área do lote | 3.180,40 m² (o maior dos 6 lotes grandes da quadra) |
| Uso | Residencial multifamiliar (torre vertical) |
| Coeficiente de aproveitamento | 4,0 básico · 5,0 máximo (matrícula/RU do lote) |
| Área computável | ~12.722 m² (básico) a ~15.902 m² (máximo) |
| Torre | ~12–15 pavimentos (render) + podium · 5 torres na quadra Essenza |
| População estimada | ~420 moradores (do total de 2.520 da quadra) |
| Condicionante legal | Possível EIV (LC 519/2010) se área computável > 12.000 m² ou condomínio > 12.000 m² |
O produto ideal
Apartamentos de R$ 1 milhão — alto padrão: R$ 10.000/m², unidades de 100 m² (normal) a 150 m² (cobertura). Acima do Médio da cidade (R$9.320), mirando o topo do mercado.
Tipologias
| Tipologia | Área | Dormitórios | Perfil |
|---|---|---|---|
| Apartamento normal | 100 m² | 3–4 suítes | família de alta renda (R$1M, R$10.000/m²) |
| Cobertura (penthouse) | 150 m² | 4 suítes + terraço | topo de mercado / vista do parque e do lago |
Diferencial: segurança em 1º lugar (91–92%), varanda gourmet generosa (63–70% valorizam), wellness + co-working + ESG — a torre nasce dentro do masterplan AL'DORA (parque, boulevard, varejo/CCS a poucos passos).
Galeria — projeto inteiro (quadra Essenza) e detalhes
Renders fotorrealistas (IA, via Pollinations.ai) + masterplan procedural (Blender) da torre, da área de lazer e do apartamento — substituem os renders antigos da quadra inteira. O contorno real do lote está no mapa.
Mapa e implantação
Divisão de lotes do QC01 sobre o satélite. O LT21 é o lote grande destacado — a torre. Os 15 lotes de 360 m² (venda) circundam os 6 grandes (torres/comercial).
Arquivos: qc01.kml (Google Earth) · DWG fonte qc01-r4.dwg · GeoJSON qc01-r4.geojson (600 entidades).
Playbook completo — do estudo ao lançamento
Premissa: do registro ao stand em <12 meses (35% da demanda quer comprar em até 1 ano). Preços âncora: R$1.100/m² à vista / R$1.300/m² parcelado (lotes 360 m²); a torre precifica em R$10.000/m² (alto padrão, R$1M por unidade).
| Mês | Fase | Gate | Dono | KPI |
|---|---|---|---|---|
| M0–M2 | Estudo & viabilidade LT21 | Produto ideal aprovado (alto padrão, VGV R$106,4M) | Leandro + Brain | VGV-alvo fechado |
| M2–M4 | Anteprojeto + EIV | EIV protocolado (LC 519/2010) + implantação congelada | Projetos + Jurídico | EIV protocolado |
| M4–M8 | Projeto legal + SPE | Registro de incorporação da SPE do LT21 | Jurídico + Financeiro | Registro + alvará |
| M8–M12 | Lançamento comercial | Tabela + stand + funil aberto | Marketing/Vendas | Leads & reservas |
| M12–M24 | Vendas + obra | 30% vendido antes do pico de caixa | Vendas + Obra | VSO mensal |
| M24–M30 | Entrega | Habite-se + chaves | Obra + Pós-venda | NPS |
| M30–M40 | Pós-venda + torre 2 (LT20/LT11) | Lições → réplica na próxima grande | Comercial + Direção | Recompra/indicação |
Pendências de especificação (com a equipe Cidade Jardim)
- 5 torres é definitivo ou previsto evoluir? (imagens confirmam 5 torres na quadra)
- Altura final: 20–25 andares bate com o SKP, ou são 27ª/34ª da memória?
- Garagem-podium em Cor-ten: decisão futura ou descartada?
- Sinalização AL'DORA em brass existe na decisão de marketing?
- Praça central: só lago ou com piscina + chafariz + jardins curvos?
Doutrinas QC01 (gravar)
- CARDINAL MAP MANDATORY — todo prompt arquitetônico leva mapa N/S/E/O antes do render.
- TRUST BUT VERIFY — render fiel do GLB (clay/Cycles) antes da IA.
- Não descartar pipeline que funciona sem comparar — lição do realismo-v2.
- INDEX_HTML_MANDATORY — toda pasta nova no Caddy precisa de index.html.