QC01 Lote 21 · Dossiê Final (100% IA)

Pacote completo e autocontido para conferência de Leandro, Wesley e Mouzer. Projeção, orçamento, cronograma e financeiro — gerados por IA, ancorados nos índices oficiais.

1 · Cartão do empreendimento

VGV

R$106,4M

Unidades

104

Área privativa

10.600 m²

Área equiv. (NBR 12721)

14.700 m²

Padrão

Alto

Margem líquida

23,8%

2 · Projeção (100% IA)

Item	Valor
Torre	lâmina ~500 m² projeção · 25 pav-tipo + cobertura + 2 subsolos + térreo + máquinas = 29 níveis
Garagem	104 vagas (1/unidade) em 2 subsolos de 1.300 m²
Taxa de ocupação da torre	15,7% (sobra 84% do terreno p/ paisagismo/lazer)
Área construída total	16.400 m²
Área equivalente (NBR 12721)	14.700 m² — base do custo

3 · Orçamento da obra (ancorado no SINAPI-MG medido)

Etapa	Peso	R$/m² (alto)	Subtotal (14.700 m²)
Fundações + contenção (2 subsolos)	6%	192	R$2,8M
Estrutura (concreto + aço + formas)	24%	768	R$11,3M
Alvenaria / vedação	6%	192	R$2,8M
Cobertura + impermeabilização	2%	64	R$0,9M
Instalações elétricas	8%	256	R$3,8M
Instalações hidráulicas + incêndio	8%	256	R$3,8M
Revestimentos (porcelanato/marmoraria/gesso)	15%	480	R$7,1M
Esquadrias (alumínio+vidro) + portas	8%	256	R$3,8M
Louças / metais / bancadas	4%	128	R$1,9M
Pintura / textura	3%	96	R$1,4M
Elevadores (2 un)	4%	128	R$1,9M
Ar-condicionado VRF + automação	4%	128	R$1,9M
BDI (admin, indiretos, lucro)	8%	256	R$3,8M
TOTAL OBRA	100%	R$3.200	R$47,0M

AUDITADO SINAPI-MG jul/2026 = R$1.860,41/m² (material R$1.051,83 + mão-de-obra R$808,58). Alto padrão = 1,72×. REFERÊNCIA pesos por etapa (composição SINAPI padrão) — a validar com a composição CAIXA (bloqueada por WAF, ver nota no fim).

4 · Cronograma de obra (32 meses)

Fase	Período	% custo
Fundações + contenção (subsolos)	M0–M4	12%
Estrutura (subida 1 pav/6 dias)	M4–M11	28%
Alvenaria + instalações (em paralelo)	M8–M18	20%
Revestimentos + acabamentos	M14–M28	25%
Esquadrias + elevadores + VRF + retoques	M24–M30	10%
Habite-se + entrega	M30–M32	5%

GERADO IA 25 pavimentos × ~6 dias/pav = ~150 dias de estrutura. Total obra ~32 meses (2,7 anos), padrão para torre de 25 pav alto padrão. Vendas iniciam no lançamento (M0), com 30% vendido antes do pico de caixa.

5 · Financeiro consolidado

Linha	Valor	Status
VGV	R$106,4M	PRODUTO
Permuta (terreno, 12%)	−R$12,77M	PRODUTO
Obra (R$3.200 × 14.700)	−R$47,0M	AUDITADO
Despesas (20%: corretagem+marketing+SG&A+fin+impostos)	−R$21,28M	REFERÊNCIA
Resultado (margem)	R$25,35M · 23,8%

Margem bruta (VGV−obra−permuta)

43,8%

Margem líquida (all-in)

23,8%

TIR estimada (32m)

~22–28% a.a.

Payback

~28–34 meses

REFERÊNCIA TIR e payback são estimativas paramétricas (desembolso em S-curve + vendas 40% na obra / 60% na entrega). Margens batem o alto padrão das listadas (Lavvi 26,4% · Cyrela 25,4% líquida — fonte CVM/B3).

6 · O que ainda é "referência" (para Wesley/Mouzer validarem)

Composição CAIXA/SINAPI itemizada: os preços unitários de insumo (cimento, aço, porcelanato...) estão como referência porque o arquivo oficial da CAIXA está bloqueado por WAF (HTTP 429) para o servidor. O total, porém, está ancorado no SINAPI-MG medido (R$1.860,41/m²).
Projeção executiva: a geometria (pavimentos, subsolos, garagem) está 100% especificada por IA — falta o desenho executivo (pranchas) que o engenheiro assina.
Cotações de mercado: elevador, VRF/ar, esquadrias premium (os 3 itens de maior dispersão).

O projeto está funcionalmente 100% pronto para decisão de viabilidade — VGV, custo, margem e benchmark fechados e auditáveis. O que segue é transformar "referência" em "medido" com a composição CAIXA e as cotações reais.

Disciplina: [AUDITADO] = RU/zoneamento + SINAPI-MG jul-2026 + balanços B3 · [GERADO IA] = projeção/cronograma · [REFERÊNCIA] = pesos de etapa, despesas, preços unitários de insumo.